在民间借贷纠纷中，房产抵债是常见的债务清偿方式，但当抵债房产被法院查封执行时，实际占有房产的案外人能否主张权利排除执行？近日，河南省荥阳市人民法院审理的一起案外人执行异议之诉案件，给出了明确答案。
原告王某红与第三人王某明存在借贷关系。2019 年 6 月，王某明因无力偿还借款，与王某红签订协议书，将其从河南某置业有限公司冲抵借款所得的陇海花园X号楼X层M3号房产转抵给王某红，以清偿借款本息。协议签订后，王某红及其家庭成员自 2020 年 6 月起便将该房产对外出租并收取租金，实际占有使用该房产。
此前，被告史某因与王某明的民间借贷纠纷，向法院申请强制执行，法院作出（2024）豫 0182 执xx号执行裁定，查封了案涉 M3号房产。王某红对此提出执行异议，法院经审查驳回其异议请求，王某红不服该裁定，遂向荥阳市人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对案涉房产的执行并解除查封，同时确认其为该房产的实际权利人并享有物权期待权。
被告史某辩称，其才是案涉 M3 号房产的实际权利人，王某明已将相关抵账协议原件等交付于他，约定以房产抵债，且王某红与王某明系亲属关系，二人借贷关系真实性存疑，可能存在恶意串通情形，请求法院驳回王某红的诉讼请求。
法院经审理查明，案涉 M3 号房产尚未进行首次登记，其所在的国有建设用地使用权已通过司法程序抵偿给河南某强置业有限公司，未办理不动产所有权转移登记的原因不在于王某红。
法院认为，本案的争议焦点是案外人王某红对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合案件事实及相关法律规定，法院从以下四方面进行评判：
1、债权债务真实，抵债协议合法有效且签订于查封前：根据王某红提交的转账凭证、抵账协议等证据，能够证实王某明基于对某嘉公司的债权取得案涉房产抵偿权，后为清偿欠王某红的借款，双方在查封前签订合法有效的以房抵债协议，明确了房屋位置、面积、单价等关键信息，且对借款本息进行了结算，协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。
2、抵债金额与房产实际价值基本相当：史某未提交证据证明案涉抵债价格明显低于房产实际价格，应承担举证不能的法律后果。
3、查封前已合法占有案涉房产：王某红提交的房屋租赁合同、微信转账凭证等证据，能够证实其及其家庭成员自 2020 年 6 月起便将案涉房产对外出租并收取租金，符合查封前合法占有的情形。
4、未办理过户登记非因案外人自身原因：案涉房产尚未进行首次登记，且其所在的国有建设用地使用权已通过司法程序转移给案外他人，无法办理不动产所有权转移登记的原因不在于王某红。
综上，王某红的主张符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定的情形，其对案涉 M3 号房产享有的权利相较于史某的普通债权具有优先性，足以排除强制执行。但因案涉房产尚未进行首次登记，且相关国有建设用地使用权已归某强公司，法院对王某红主张确认其为实际权利人的诉求未予支持。
依照相关法律规定，法院判决：不得执行位于陇海花园X号楼X层 M3 号的房产，并解除对该房产的查封措施；驳回王某红的其他诉讼请求。
案外人执行异议之诉的核心在于判断案外人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。在此类纠纷中，案外人需注意以下几点：
1、确保债权债务关系真实合法，留存完整的转账凭证、借条、付息凭证等证据；
2、与被执行人签订合法有效的以房抵债协议，明确协议签订时间、房屋基本信息、抵债金额等关键内容，且协议签订时间需早于房产查封时间；
3、在房产查封前已合法占有使用该房产，留存租赁合同、租金收取凭证等相关证据；
4、非因自身原因未办理不动产所有权转移登记，需提供证据证明未过户的原因不可归责于自身。
同时，债权人在接受房产抵债时，应充分核实房产的权利状况，包括是否存在抵押、查封等权利限制，避免因房产权利瑕疵引发纠纷，维护自身合法权益。
