作者：守望法律的星空
最近遇到不少离婚咨询的，当事人问题集中在夫妻离婚时，登记在一方名下的，且未还清银行贷款的房产如何划分，不是简单的理解为财产一人一半，债务一人一半。本文拟打算将该问题说清楚。
类似问题用法律专业术语表达为：法院在审理离婚案时，对于当事人一方婚前出资支付首付款按揭贷款购置，婚后登记在自己名下且由夫妻双方共同还贷款的不动产，在离婚时，如何分割的问题。
对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”对此，应该做如下理解：本条适用必须同时满足以条件：（一）不动产（房产）买卖合同应该签订在婚前；（二）首付款应由签订合同一方以个人财产支付；（三）婚后还贷的是使用夫妻共同财产；（四）不动产（房产）登记于首付方名下。
如何给予未取得房产的另一方补偿？，法院认为，除了房屋原购房款外，取得房屋的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷款支付款项的一半。首先，要确定房屋的价值、夫妻双方能都对房屋价值达成一致的，补偿数额以双方认可的数额为基础。如果双方达不成一致，需要委托有资质的房屋鉴定评估机构（资产评估公司）进行评估（具体为起诉后，法院摇号选定）。本条规定的“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿总额=（共同还贷款数额÷总购房款）×房产的现值（评估结果）×50%。举例说明：假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积是80平方米。首付款是36万元.按揭贷款84万元，贷款期限为20年（240个月）.则利息总计为603452.87元。还款总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式：月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估、价值400万元。计算可知，购房者为购买该房屋总共支付1803452.87元（120万元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为36万元÷1803452.87元×100%=19.96%夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房一方所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×50%）。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元）仍由购房一方继续偿还。
本条规定不排除在特殊情况下，给另一方更多补偿或将房屋判归并非首付款支付方所有。如果房屋离婚时子女两岁，需要随女方生活，女方另有居住房屋但经济困难：则首先考虑在分割上述房屋时、对于夫妻共同还贷部分所对应的财产价值，分割时根据照顾子女、女方和无过错方利益的原则，给女方多分。如果结合案件事实认为将该部分全部分给女方才足以体现上述原则，也并不违反本条规定。离婚时非首付款支付一方没有住处，另一方有负担能力的，法院还可以依据《民法典》第366条和第1090条规定，判决一方给予帮助在房屋上设立居住权，保障没有住处一方的生存权利。
还有一个不能忽视的问题是，法院在审理此类案件时必须充分了解贷款归还情况，按揭贷款是将所购房屋设为抵押物抵押给行，作为贷款人偿还贷款的担保。一般而言，还贷义务与房屋所有应当归于同一当事人。否则，权利义务的不对等极可能导致贷款人还款，房屋最终可能被银行通过诉讼和执行程序实现债权、反而了取得房屋产权一方的利益。
