有很多房东在出租房屋时往往加一个免责条款：出租期间，房屋内发生的一切事故，无论大小，均由租客自行负责。
房东这样就能确保出租期间稳收房租，万事大吉吗？
现实往往并非如此！
背景：
赵先生租住了谭女士的一套位于市中心的公寓。在签订租房合同时，谭女士在合同中明确加入了一条免责条款：“出租期间，房屋内发生的一切事故，无论大小，均由租客赵先生自行负责。”赵先生当时并未过多留意，便签署了合同。
事件经过：
几个月后，赵先生在厨房使用电磁炉烹饪时，突然发生火灾。尽管赵先生及时扑灭了火源，但厨房内的部分设施已被烧毁，且烟雾弥漫至整个公寓，造成了墙壁和天花板的熏黑。事后查明，火灾是由于电磁炉线路老化短路引起的。
争议焦点：
火灾发生后，谭女士依据合同中的免责条款，拒绝承担任何赔偿责任，要求赵先生自行修复损坏部分并承担因此产生的一切费用。赵先生则认为，电磁炉线路老化是房屋设施本身的问题，不应由他个人承担全部责任。
案例分析
合同条款的合法性：
首先，需要审查合同中的免责条款是否符合法律规定。《民法典》中明确提到，合同中涉及免除造成对方人身损害责任的条款无效。虽然本案例中未直接涉及人身损害，但免责条款的广泛适用性（包括财产损害）可能受到质疑。
此外，如果免责条款被认定为有失公平或违反公序良俗，也可能被法院认定为无效。在此案例中，要求租客承担所有因房屋设施老化引起的事故责任，可能被视为有失公平。
房东的安全保障义务：
作为房屋的出租方，谭女士有义务确保房屋及其设施处于安全可用的状态。电磁炉线路老化属于房屋设施的维护范畴，谭女士未能及时检查并更换老化线路，可能未尽到合理的安全保障义务。
因此，即使合同中存在免责条款，谭女士也可能因未履行安全保障义务而需承担部分或全部赔偿责任。
事故责任的认定：
在本案例中，火灾的直接原因是电磁炉线路老化短路。这表明房屋设施本身存在安全隐患，而非赵先生的故意或过失行为所致。
因此，在事故责任认定上，赵先生作为租客，其使用电磁炉的行为本身并无不当之处。相反，谭女士作为房东，因未能及时维修老化线路而应承担主要责任。
解决方案：
双方应首先通过协商寻求解决方案。谭女士可考虑部分或全部承担修复费用，以体现其作为房东的安全保障责任。
如协商不成，赵先生可通过法律途径维护自身权益。法院在审理此类案件时，将综合考虑合同条款的合法性、房东的安全保障义务以及事故责任的认定等因素作出判决。
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