河南才汇律师事务所 曹小涛律师
业主购买一手商品房后，产权证的办理往往滞后，在这种情况下，房屋仍然登记在开发商名下，如果开发商与其债权人之间发生诉讼，房屋就可能作为开发商的财产被查封、拍卖执行。在这种情况下，业主该怎么办，是一个十分紧迫的问题。对此，根据不同情况，有不同的规定。一个重要的关键点是要区分购房人是消费者，还是非消费者。
所谓消费者，通俗来讲，就是除了这套被查封房屋，购房者家庭在该房屋所在的县市没有其他住房，也就是说该房屋系购房人家庭在该县市的唯一住房。这种家庭，一般是指夫妻二人及子女，一般不包括父母。也就是说，购房人名下无房，但购房人配偶或子女名下有房的，不能说是消费者，但如果仅其父母名下有房，不影响消费者资格的认定。同时，购房人、配偶或者子女名下有房的情况下，还要看房屋面积的大小，人口多少，是否能够满足住房需求。如果房屋面积较小，即使名下有房，也不影响被查封房屋属于居住用房的认定。在计算面积时，随购房人及其配偶生活的父母、祖父母都可以计算在内。具体面积标准由法庭参考日常生活经验及常识认定。如果是年满18周岁的单身人士，则仅依据其名下是否还有房屋来直接认定。一般以房屋查询单为依据。
如果法院认定购房是为了满足家庭居住需要，则购房人就会被认定为消费者，根据国家相关规定，享有较为充分的优先保障权利。
2025年7月24日实施的最高人民法院发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定了对商品房消费者购买房屋排除执行的条件，内容如下：人民法院对登记在被执行的开发商名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其是商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（1）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同（2）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行（3）所购商品房系用于家庭居住生活需要。也就是说，如果购房人被认定为消费者，在满足以上三个条件的情况下，是可以排除执行，解除查封的。该条还规定了其他内容。
综上，如果您是商品房消费者，在发现房屋被开发商的债权人申请法院查封、执行的时候必需及时向法院提起执行异议，要求排除执行，解除查封，符合办理产权证条件的，也可以一并要求办证。否则，一旦法院执行完毕，购房人就会丧失对该房屋的居住权利，严重的，可能会出现房钱两空的情况。
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