家住郑州市的张女士没有想到自己一家人住了十多年的房子竟被法院查封了。久某置业公司（以下简称“久某置业”）、某佳投资公司（以下简称“某佳投资”）的纠纷让张女士成为了“案外人”。法律实务经验丰富的河南才汇律师事务所曹小涛律师代理案件之后，压力很大的张女士逐渐自信起来，按照指导寻找相关票据、证明，配合曹律师成功应诉，历经一审、二审，保家终于成功。

一、背景介绍

2007年9月张女士与久某置业先后签订《内部认购合同》、《内部认购合同补充协议》，以首付14万多元的形式，购买了位于中原区一套价值27万多元的房屋。由于经济纠纷，某佳投资提请法院采取诉讼保全措施查封了久某置业名下的一处房产，这处房产正是张女士尚未全款购买的那套房子。张女士以其已实际购买讼争房产为由申请执行异议，要求中止对讼争房产的执行。

二、争议焦点

某佳投资作为申请执行人，主张张女士不是久某置业的内部员工，所以《内部认购合同》无效，并认为张女士未支付足够的购房款，因此请求法院继续执行久某置业名下的房产。而张女士则主张自己与久某置业签订的合同合法有效，并已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项，因此请求法院排除对该房产的强制执行。

三、案例分析

在案件代理过程中，曹小涛律师紧紧围绕最高院的一条法律解释来开展诉讼工作，成为本案胜诉的关键。条文如下：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

（一）合同有效性分析：
某佳投资认为《内部认购合同》因缺乏某些商品房买卖合同应具备的条款而无效。然而，张女士在2007年即与久某置业就讼争房屋签订《内部认购合同》《内部认购合同补充协议》，对讼争房屋的具体坐落、价款、交房、过户等购房主要内容作出明确约定，因此可以认定双方在讼争房屋查封前即已签订书面买卖合同。另外，久某置业已于2018年取得《郑州市商品房现售备案证》，因此《内部认购合同》应属合法有效。

（二）付款事实分析：
某佳投资对张女士的付款事实提出异议。然而，张女士提供了久某置业出具的《收据》以及POS机刷卡记录单等证据，证明其已支付超过合同约定总价款百分之五十的款项。此外，张女士在执行异议阶段还承诺将剩余购房款按照法院要求交付执行。这些证据足以证明张女士已履行了付款义务。

（三）排除执行权利分析：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，买受人在符合一定条件下可以排除对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房的强制执行。在本案中，张女士与久某置业在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且张女士名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，张女士对讼争房产享有排除执行的权利。

目前，张女士已办理了房屋不动产证明，彻底排除了房产纠纷的隐患。

（来源：河南才汇律师事务所）

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