商铺僵局
拥有自己的商铺，是许多人实现财富自由的梦想。2021年，怀揣着这样的梦想，杨女士向A公司一次性付清了两个商铺的全款，并委托B物业公司进行为期10年的经营管理。合同还约定，10年后A公司有权以溢价回购这些商铺。然而，在支付了房款之后，商铺的建设在仅打下地基后就戛然而止，交付日期变得遥不可及。开发商拒绝退款，而物业公司则提醒解除合同将面临赔偿。杨女士原本期待的稳定收益瞬间化为泡影，她因此陷入了深深的焦虑之中。
在困境中，杨女士寻求了河南才汇律师事务所的曹小涛和范梦瑶律师的帮助。两位律师对案件进行了深入的剖析，精准地指出了开发商的违规行为，并制定了周密的诉讼策略。他们建议无需等到合同约定的房屋交付期限，而是提前提起诉讼。
三方主张
原告杨女士提出了以下主张：
由于A公司缺乏房地产开发资质，且所售商铺占用的土地为工业用地，未获得预售许可证，因此《房屋买卖合同》应视为无效。
《商铺委托经营管理合同》已无法继续执行，应予解除。同时，A公司应退还购房款并支付资金占用期间的利息。
被告A公司则坚持：
《房屋买卖合同》表达了双方的真实意愿，且未违反法律的强制性规定，因此合同有效。
A公司并非专业的房地产开发企业，所售商铺不属于商品房范畴，无需办理商品房预售许可证。
杨女士在购房时对房屋及土地的状况是知情的，因此不存在欺诈行为。
被告B物业公司也提出了自己的主张：
《商铺委托经营管理合同》完全合法有效，物业公司在此事中并无过错。
《商铺委托经营管理合同》与《房屋买卖合同》是相互独立的，前者不应因后者的效力问题而受到影响。
法院裁决
经过审理，法院认定《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定且未办理预售许可证而无效。因此，A公司必须退还购房款并支付资金占用期间的利息。同时，法院认为《商铺委托经营管理合同》作为《房屋买卖合同》的附件，因主合同的无效而无法继续执行，所以支持了杨女士解除该合同的请求。
律师解析
对于杨女士的主张，法院支持了关于《房屋买卖合同》无效的观点。由于A公司未取得商品房预售许可证，且土地性质为工业用地，这违反了相关法律法规的强制性规定，导致《房屋买卖合同》自始无效。基于合同的无效性，杨女士有权要求退款和赔偿。同时，《商铺委托经营管理合同》也无法继续履行，因此得到法院的解除支持。
A公司的辩解未被法院采纳，因为土地性质和房屋用途的明确并不能改变其违法的事实。交房时间未到也不影响合同无效性的认定。A公司试图规避法律要求，但未能成功。
B物业公司认为两份合同相互独立，但法院认为它们相互关联。《房屋买卖合同》的无效导致《商铺委托经营管理合同》失去了基础，因此应当解除。尽管物业公司在合同履行中无过错，但仍需承担解除的后果。
律师建议
对于购房者，购房时应严格审查相关文件，确保房屋的合法性。签订合同时应明确双方权益，保护自己的合法利益。对于开发商和物业公司，必须遵守法律法规，确保销售行为的合法性。在签订和履行合同过程中，应提供完善的服务和保障，避免因违约给购房者带来损失。
